Volet urbanisme de la loi ALUR

La loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (loi ALUR) ne prévoit pas moins que 51 points dédiés au droit de l'urbanisme. L'objectif poursuivit est de faciliter et développer l'effort de construction de logements, en limitant l'étalement urbain.

Parmi les principales mesures, nous retiendrons 6 points :

1. La réalisation de PLU « intercommunaux » ;
2. La transformation des POS en PLU ;
3. La suppression du COS ;
4. La suppression de la surface minimale des terrains pour construire ;
5. L’élargissement du droit de préemption ;
6. L’arrêt du maintien des règles de lotissement au-delà de 10 ans.

1. La réalisation de PLU « intercommunaux » ;

La compétence PLU est transférée automatiquement aux intercommunalités (jusqu’à présent, seules les métropoles et communautés urbaines disposaient de cette compétence).

2. La transformation des POS en PLU ;

Les Plans d’Occupation des Sols (POS) seront caduques  au 1^er janvier 2016, sauf à avoir été révisés et transformés en PLU d’ici là.

Une révision du POS aura été engagée avant le 31 décembre 2015, pourra être menée à terme sous réserve d’être achevée dans les 3 ans après la publication de la loi Alur du 24 mars 2014 (le POS continuerait donc à s’appliquer durant cette période).

La caducité de ce document impliquerait l’application du Règlement National d’Urbanisme (RNU) de manière automatique.

3. La suppression du COS ;

Le Coefficient d’occupation du sol (COS) qui exprime le nombre de mètres carrés de surface de plancher susceptible d’être construit sur un terrain, est abandonné au profit d’autres règles, telles que l’emprise au sol, la hauteur des bâtiments ou bien encore l’implantation de constructions par rapport aux limites séparatives.

4. La suppression de la surface minimale des terrains pour construire ;

La fixation par le règlement du PLU, d’une superficie minimale des terrains à construire est supprimée (identifiée comme un frein à la densification, et à la mixité sociale). , le législateur a jugé les autres dispositions réglementaires comme une boîte à outils suffisante pour répondre aux objectifs de préservation du cadre de vie ou de gestion des contraintes d’assainissement.

5. L’élargissement du droit de préemption ;

La loi Alur provoque plusieurs changements du droit de préemption dont les principaux sont :

- le pouvoir du Préfet est accru : dans le cas où une commune n’atteindrait pas le seuil de logement social souhaité, le préfet pourra préempter tout type d’immeuble malgré l’avis défavorable de la commune concernée.

-  les règles d’utilisation du bien préempté seront assouplies : le titulaire du droit de préemption pourra donner au bien préempté un usage différent de celui mentionné dans la décision de préemption (usage qui néanmoins ne pourra être que l’un de ceux visés à l’article L210-1 du code de l’urbanisme).

- les immeubles achevés depuis plus de 4 ans pourront être soumis au droit de préemption.

-  les cessions à titre gratuit sont soumises aux droits de préemption (étant exclues les cessions à titre gratuit effectuées entre personnes ayant des liens de parenté).

6. L’arrêt du maintien des règles de lotissement au-delà de 10 ans.

Jusqu’à présent les règles d’urbanisme propres au lotissement devenaient caduques après 10 ans à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement était couvert par un PLU ou un document en tenant lieu. Toutefois, la majorité des colotis pouvait demander le maintien de ces règles spécifiques au lotissement. Aussi, dans le cas où aucun PLU ne couvrait le lotissement en question, les règles continuaient à s’appliquer sans limite de temps.

Désormais, les règles applicables au lotissement cesseront de s’appliquer quand bien même la majorité des colotis aura demandé leur maintien. La loi Alur prévoit ainsi la caducité des documents du lotissement au bout de 10 ans, dès lors qu’ils sont situés dans le périmètre d’un PLU ou d’un document en tenant lieu.