Investissements, et si c'était le bon moment ?

Investisseurs : Suite à la crise, l’interview vérité !

Débat animé par Eloise Bidaut avec la participation de Laurent Vimont, président du réseau Century 21 France et Nicolas Martinot, président du groupe Century 21 Martinot Cerim.

Suite à la crise que nous venons de traverser, Nicolas Martinot et ses équipes ont reçu une multitude de questions sur la gestion locative et/ou les investissements immobilier. Cette interview a pour objectif de répondre aux nombreuses questions directement liées au contexte actuel et nous permettre d’analyser l’impact de cette période de confinement sur le marché immobilier et les perspectives à venir, d’aborder les modalités sanitaires et juridiques qui en découlent et enfin d’appréhender les impacts en matière d’organisation et d’adaptation pour la gestion des biens.

Confinement : Comment le réseau et les agences se sont-elles organisées ? Quelles sont les actions qui ont été mises en place ?

Au cours des 8 semaines du confinement, le réseau Century 21 a fait le choix de stopper tout message commercial, hormis "Comment allez-vous ?". L’objectif était de garder un lien avec le client et d’être présent avec uniquement les informations essentielles.

Les services essentiels comme la gestion locative, la copropriété et la comptabilité ont été maintenues en télétravail, afin de gérer les urgences. Des permanences téléphoniques ont été mises en place pour rester joignable pour nos clients.

Nous avons fait notre maximum pour garder ce lien entre nos équipes et notre clientèle, les accompagner et les rassurer. Cela nous a obligé à accélérer la digitalisation des moyens de communication et par ce biais la dématérialisation.   Sur cette période, plus de 1 000 000 mails ont été envoyés à destination de nos acquéreurs, vendeurs, propriétaires bailleurs, locataire et copropriétaires.

Confinement : Quelles ont été les retombées sur le marché locatif ?

Nous avons constaté sur cette période 90% de locations en moins.

En effet, l’activité locative durant le confinement s’est arrêtée :

-          Les déménagements et autres actions comme les entrées dans les lieux n’ont pu être réalisés.

-          Les procédures d’expulsion, les attentes de jugements ont été reportées.

Cette situation a créé une perte de revenus pour certains et un gain pour d’autres…

Les travaux étaient également à l’arrêt, nous avons pu relancer les chantiers un peu avant le déconfinement grâce à des entreprises de notre réseau. Bien évidemment dans le respect des gestes barrières.

A court terme, nous pouvons nous attendre à un rattrapage des demandes. En effet, il y a de grandes chances que les personnes ayant un projet avant le confinement soient toujours en recherche par la suite.

A court terme, après cette crise sanitaire, il arrive une crise économique. Depuis le début de l’année, c’est une destruction de 500 000 emplois nets qui est en cours, donc nos locataires vont forcément être confrontés à des difficultés financières, avec un impact non pas aujourd’hui, mais dans les mois à venir.

Il est donc extrêmement important de réfléchir à comment sécuriser les revenus.

Pour rappel le cout moyen d’un impayé en France est de 12 000€ pour une assurance qui représente en moyenne 12€ par mois.

Les critères de recherche de vos candidats locataires ont-ils évolués ?

Bien évidemment ! Sans surprise, nous avons plus de demandes pour des maisons ou des appartements avec un extérieur. La zone a également été impactés. Il y a plus d’intérêts pour des biens plus grands, plus éloignés des centres-villes et donc plus calmes.

On constate également une nouvelle demande des Parisiens ou habitants des grandes métropoles pour des biens en campagne.

Nous remarquons que le confinement a également été un déclencheur de projets. De nombreuses personnes qui avaient des projets de déménagement non aboutis avant ce confinement, ont eu le temps d’y réfléchir, ce qui leur a permis de relancer leur projet ou de les mettre en œuvre.

La reprise : Quelles sont les dispositions et l’organisation mises en place ?

Le réseau a fait le choix de relancer en priorité une communication auprès des clients déjà présents dans les bases : une campagne d'information sur les mesures sanitaires et une autre aux clients ayant un projet urgent à rappeler en priorité.

Il a également mis à disposition des agences plusieurs outils de communication utiles pour la réouverture sur les gestes barrières avec une grande campagne de communication #EnTouteSecurité.

Du côté des agences, nous avons dû réorganiser également nos méthodes de travail et d’accueil. À partir du 11 Mai, toutes nos agences accueillaient uniquement sur rendez-vous avec toutes les mesures sanitaires obligatoires.

Nous avons adapté ces mesures à notre quotidien :

• Télétravail maintenu pour une partie des équipes,
• Développement des signatures à distance,
• Développement de la visite virtuelle,

En ce qui concerne les points de contact commerciaux, cela a été un peu plus compliqué : difficulté d’établir des visites avec les locataires en place. Dans la réalisation des états de lieux nous privilégions une visite réalisée par le gestionnaire seul puis une validation par le locataire.

La reprise : En matière de législation, y a-t-il des décrets spécifiques ?

Oui, pour ce qui est de la location. Les décrets concernent principalement :

• Prolongation de la trêve hivernale jusqu’au 24 juillet 2020.
• Délai supplémentaire pour les régules de charges et dépôts de garantie. 2 mois complémentaires après la période d’état d’urgence
• Suspension des procédures notamment des impayés et expulsions. Il est donc à prévoir un engorgement dans les tribunaux et un allongement des délais

Toujours dans ces modifications, nous sommes actuellement dans la période de déclaration des revenus et des revenus fonciers notamment, le calendrier a-t-il évolué ?

• L’ouverture de la déclaration a été retardée du 9 avril au 20 avril.
• Pas de report de la déclaration entre le 4 et le 11 juin

Pouvez-vous nous éclairer sur les loyers commerciaux, les annonces ministérielles évoquaient des suspensions de loyers, pouvez-vous nous en dire davantage ?

Il est à noter qu’il n’y a pas d’annulation des loyers commerciaux mais la mise en place d’un report. Ce report est accordé dans des conditions définies et en négociation avec le bailleur.

Les caractéristiques principales de l’OCRE sont les suivantes :

Un chiffre d’affaires annuel inférieur à 1 million d’euros et un bénéfice annuel imposable inférieur à 60 000 €, particulièrement touchés par les conséquences économiques du covid-19. Il s’agit d’entreprises qui ont fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public ou d’une perte de chiffre d’affaires d’au moins 70 % en mars 2020 par rapport à mars 2019.

Nous nous positionnons dans la défense des intérêts des locataires et des propriétaires bailleur afin de trouver la meilleure solution. Nous sommes en effet parfaitement conscients que tous les bailleurs n’ont pas forcément la capacité de porter cet impact financier.

Il est à noter que les reports de loyer ne sont prévus que pour les commerces 

Avez-vous constaté des impayés plus importants dans ce contexte ?

Oui nous avons constaté une variation de 10 points de retard de paiement, cependant, nous notons un retour à la normale sur ce mois de juin mais restons particulièrement vigilant quant aux conséquences de la crise économique.

Quels bons conseils pour sécuriser les revenus locatifs ?

« Un bon investissement c’est trouver le bon équilibre entre risque et rentabilité » Nicolas Martinot.

Dans une période ou le risque augmente, il faut pouvoir le contrôler.

1. Etre prévoyant en ne sous-estimant pas l’importance de la souscription de l’assurance de « loyers impayés ».

1. S’assurer des bonnes conditions de la mise en location de son bien de part des moyens de communication différents et efficaces : exemple visite virtuelle mais également une vigilance et une expertise sur la sélection des locataires.

Nous observons une augmentation des mises en location de plus de 50% depuis le 11 mai 2020. Faire appel à une enseigne comme Century 21 c’est s’assurer d’une capacité d’adaptation quant à la situation, d’un niveau d’exigence toujours plus fort et du respect des règles sanitaires qui s’imposent.

L’investissement locatif reste-il une bonne stratégie ?

La célèbre citation de Franklin ROOSEVELT « L’immobilier ne peut pas être perdu ou volé, et il ne peut pas être emporté. Acheté avec bon sens, payé en totalité et géré avec raison, il est le placement le plus sûr du monde » prend aujourd’hui tout son sens. Nous remarquons d’ailleurs une grande augmentation d’investisseurs qui cherchent à acheter en ce moment.

Comment adapter sa stratégie d’investissement locatif ? faut-il privilégier des locations de courtes ou longue durée ?

Cette question est complexe, cela dépend beaucoup du projet de chacun. Nous vous invitons à vous rapprocher de votre conseiller afin d’étudier votre projet.

Il est important de définir une réelle stratégie afin d’atteindre ses objectifs, à savoir tenir une rentabilité forte et donc risquée à court terme ou créer un patrimoine avec une rentabilité à long terme.