Les charges de copropriété en 2015
A partir du 2 juillet 2015, suite au vote de la loi Alur voici plus d’un an, les contrats de syndics de copropriétés vont s’uniformiser autour d’un forfait de base. Seule, une liste de prestations optionnelles pourra donner lieu à une facturation complémentaire de la part du syndic. Par principe, toutes les autres tâches seront incluses dans la prestation contractuelle, dans le forfait de gestion courante.
Un forfait qui va comprendre : l’avenir la préparation, la convocation et la tenue de l’assemblée générale annuelle de la copropriété, la tenue de la comptabilité du syndicat, l’ouverture d’un compte bancaire séparé (désormais obligatoire), l’archivage ou encore l’accès en ligne des documents relatifs à la copropriété.
Devant cette mise à plat des contrats nouveaux, il est possible que certains professionnels profitent de l’opportunité pour revaloriser leurs honoraires de gestion courante. Une démarche qui peut parfois s’expliquer par le fait qu’historiquement, certains prestataires se sont livrés à une bataille de tarifs sur les honoraires de base, qui couvraient moins de prestations, pour conserver ou emporter des contrats.
Il appartient aux copropriétaires d’être vigilants sur les propositions de leurs syndics et de ne pas hésiter de les mettre en compétition pour faire table rase d’un passé hasardeux.
Une vigilance d’autant plus nécessaire que l’an dernier des prestataires ont profité de la mise en place d’un compte bancaire séparé (obligatoire depuis le 25 mars dernier) pour pratiquer des augmentations d’honoraires substantielles. Si une majoration de 20% est acceptable pour une prestation qui n’a pas été revalorisée en 2014, un taux supérieur mérite une très sérieuse argumentation. Certains syndics vont jusqu’à proposer une majoration de 60% de leurs prestations de base !.
Un point précis de chaque situation s’impose donc en 2015.
Par ailleurs ; le législateur vient d’apporter une précision en matière de charges de copropriété, quant au délai de prescription qui s’attache qui s’attache à la récupération d’impayé. Ce délai est de 10 ans.
Un délai qui peut être interrompu par certains actes : une demande en justice, une mesure conservatoire telle qu'une prise d'hypothèque ou un acte d'exécution forcée (commandement de payer, saisie). Si l'un de ces actes intervient avant l'expiration du délai de 10 ans, la prescription est interrompue, ce qui signifie qu'un nouveau délai de 10 ans court à compter de l'acte. Par contre, la Cour de cassation vient d’estimer qu’ une simple mise en demeure par lettre recommandée, n'est pas un acte suffisant pour interrompre la prescription (Cass. 3ème civ., 12 mai 2015, n° 13-25688).
Heureusement, les rapports entre copropriétaires et syndic ses professionnalisent, sans rien enlever à leur courtoisie, mais les prés carrés tombent les uns après les autres. Le marché gagne ainsi en maturité.