Le « Pré-état-daté », quelques précisions utiles.

La loi Allur renforce l’information de l’acheteur d’un bien immobilier dans un immeuble en copropriété. Il en va ainsi d’informations relatives à la situation financière de la copropriété, comme de celle du vendeur. Devant les imprécisions de la loi, une réponse ministérielle du 16/09/2014 à la question N° 57834 est venue apporter un éclairage sur ces imprécisions.

Le ministère du Logement précise que les nouvelles exigences résultant de la loi Alur ne créent pas un nouveau document comptable. Il s'agit, en réalité, d'annexer au compromis de vente, des informations existantes. Tel est le cas de l’état daté instauré en 2004 qui impose une information de l’acheteur sur la situation financière de la copropriété et du vendeur.

Copropriété : les informations financières à fournir à l'acheteur

- le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;

- les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur ;

- l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;

- lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Où trouver ces informations financières à fournir à l'acheteur ?

La réponse ministérielle a précisé ce point en indiquant que tout copropriétaire est en possession de ces informations, car elles peuvent être obtenues à partir de documents dont l'établissement est déjà rendu obligatoire par la réglementation en vigueur puisqu'il s'agit :

- des annexes comptables que le syndic établit selon des règles qui se sont imposées aux comptes du syndic en 2005 et qui font parties des annexes à la convocation à l'assemblée générale que reçoivent les copropriétaires ;

- de l'état daté qui existe déjà : il est à fournir à l'acheteur au moment de la vente, et devrait être modifié pour y intégrer les nouvelles dispositions relatives au fonds de travaux ;

-  des documents comptables que le syndic doit établir selon les dispositions prévues par la loi qui régit la copropriété, comme par exemple la comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat.

La date des informations financières à fournir à l'acheteur :

La date de ces différentes informations comptables est celle du document comptable dont elle est issue. Ainsi :

-  les informations relatives au montant des charges courantes et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente et celles relatives à l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs sont datées de la clôture du dernier exercice comptable précédent la vente ;

-   les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur et les informations relatives au fonds de travaux résultent de l'état daté et sont à la date de ce document.

Qui doit établir le nouveau « pré-état daté » ?

Ce sont les syndics qui se chargent de fournir ce document baptisé par la pratique « pré-état daté ». Les copropriétaires diligents peuvent effectuer eux-mêmes la recherche de ces informations dans leurs documents. Toutefois, une imprécision demeure : le syndic a pour obligation de fournir l’Etat daté pour la vente (3 mois après le compromis), alors que le vendeur doit fournir cette information au moment du compromis de vente.

Ainsi, les syndics ont intégré la préparation de ce document dans la liste des prestations particulières qu'ils sont susceptibles de facturer aux copropriétaires. Le montant de cette prestation figure dans les documents qui définissent le mandat du syndic. Les propriétaires ont reçu ce document avec la convocation de leur dernière Assemblée générale.